Beboerklagenævn

Beboerklagenævnet er oprettet for at sikre beboere i almene boliger en hurtig og billig behandling af klager. Sager for beboerklagenævnet kan ankes til boligretten. Nævnet behandler din klage for 128 kr. (2009 pris). Hvis du har spørgsmål til beboerklagenævnet, kan du finde kontaktoplysninger på beboerklagenævn i hele landet.

Nogle sager skal for beboerklagenævnet, før de kan behandles i boligretten, men bl.a. i alvorlige husordenssager kan man gå direkte til boligretten.

Beboerklagenævnet behandler sager om:

• Boligens stand ved indflytning
• Manglende vedligeholdelse i boperioden
• Boligens stand ved fraflytning
• Lovligheden af beslutninger truffet af beboerdemokratiet
• Betaling for vand, varme og fællesantenne
• Råderetten, retten til at ændre på boligen
• Fremleje og bytte

Læs mere her:

Klagenævn for almene boliger
Sagsgang
Beboerklagenævnet 1. instans
Overtrædelse af husorden
Sanktioner i husordenssager
Hvad udløser sanktioner
Ophævelse af lejemål pga. lejerestance
Ophævelse af lejemål af andre grunde

Klagenævn for almene boliger

I en række sager er beboerklagenævnet 1. instans. Det betyder, at sagerne skal behandles i nævnet inden de kan overgives til domstolene (boligretten), der er ankeinstans. Sagerne er oplistet nedenfor under punkt "Beboerklagenævnet 1. instans".

Beboerklagenævnet behandler husordenssager, men her kan man stadig gå direkte til boligretten.

I andre sager, der ikke behandles i beboerklagenævnet, er boligretten 1. instans. Tilsvarende er kommunen tilsynsførende i en række forhold, der ikke behandles af beboerklagenævnet.

Nævnets virke er beskrevet i Lov om leje af almene boliger, kapitel 17.

Hvem, hvor, hvordan

Beboerklagenævnet kontaktes ved at henvende sig til kommunen. Klagen skal indbringes skriftligt og være vedlagt 119 kr. (prisen for år 2006). Klager kan indbringes af en beboer eller en boligorganisation (afdeling).

Beboere kan ikke klage direkte til nævnet over en anden beboer. Kun hvis boligorganisationen har afvist at behandle klagen eller ikke vil videresende den til beboerklagenævnet - skal ske indenfor fire uger – kan man som beboer gå direkte til nævnet med en klage over en anden beboer. Det er ikke muligt at være anonym overfor den, der klages over.

Ved sager om ventelister/anvisning og beboerdemokratiske afgørelser, kan alle, der har en retlig interesse i sagen, klage.

Sammensætning

Nævnet består af tre personer. Formanden skal være jurist og udpeges af amtmanden. To sagkyndige udpeges af kommunen efter indstilling fra boligorganisationer (udlejer) og større lejerforeninger (lejer). Ved behandling af husordenssager suppleres nævnet med en sagkyndig i sociale forhold, dog uden stemmeret.

Kommunerne kan gå sammen og oprette et fælles beboerklagenævn for flere kommuner.

Sagsgang

Beboerklagenævn arbejder hurtigt sammenlignet med domstole.

Senest 1 uge efter at sagen er indbragt, skal den anden part i sagen underrettes. Vedkommende får normalt en frist på ikke over 2 uger til at fremsætte sine synspunkter i sagen. Hvis der ikke svares, kan nævnet lægge klagen til grund for afgørelsen.

Beboerklagenævnet kan stille supplerende spørgsmål med normalt ikke over 2 ugers svarfrist. Svarfristerne kan forlænges af nævnet, hvis særlige forhold taler herfor.

Skriftlighed, høring og besigtigelse

Sagen behandles skriftligt, men parterne kan indkaldes for at afgive forklaring. Det sker altid i sager om ophævelse af lejemålet. Nævnet kan også foretage besigtigelse af lejemålet, f.eks. i sager om mangler ved lejemålet, eller en tvist om istandsættelsen ved en fraflytning.

Når nævnet har indhentet de nødvendige oplysninger, har det 4 uger til at træffe en afgørelse.

Beboerklagenævnet 1. instans

I en række sager er beboerklagenævnet 1. instans, og domstolene (boligretten) er ankeinstans.

Det gælder sager om:

• Boligens stand ved indflytning, f.eks. ved klage over mangler
• Boligens stand i boperioden f.eks. ved klage over mangler eller boligorganisationens eller beboerens overholdelse af vedligeholdelsespligt, jf. afdelingens regler for vedligeholdelse.
• Vedligeholdelse og istandsættelse ved fraflytning, f.eks. om korrekt vurdering af misligholdelse
• Tidsfrister for udførelse af arbejde i boligen, f.eks. ved forbedringsarbejder.
• Lovligheden af beslutninger truffet i bestyrelser og på afdelings- og repræsentantskabsmøder, f.eks. overholdelse af frister, krav til dagsorden, afstemninger, forhindring i at stille op til valg etc. Også spørgsmål om mødets kompetence til at træffe beslutning om et emne kan behandles. Kun formalia kan behandles, ikke spørgsmål om afgørelsens "politiske" indhold, f.eks. huslejens generelle størrelse, vedtagelse af renoveringsprojekter etc. Sager skal indbringes for nævnet inden 4 uger.
• Formalia ved varsling af huslejeforhøjelser, f.eks. overholdelse af tidsfrister.
• Betaling af varme og vand, f.eks. om regnskaberne er udarbejdet korrekt og varslet rigtigt. Beboer skal gøre skriftlig indsigelse inden 6 uger til boligorganisationen, der skal rejse sagen i nævnet inden 12 uger fra udsendelse af regnskabet for at fastholde kravet om betaling.
• Betaling til fællesantenner, f.eks. om det opkrævede beløb er korrekt.
• Tilbagebetaling af beboerindskud og depositum (ved fraflytning), f.eks. ved modregning af udgifter til istandsættelse.
• Beboerens ret til at foretage installationer og forbedringer i boligen, f.eks. opsætning af tv-antenner og forhold under råderetten, f.eks. ved afslag på ansøgning eller beregning af godtgørelse.
• Afslag på fremleje, bytte eller overtagelse kan prøves.
• Forbigåelse ved anvisning af familiebolig kan prøves.
• Overtrædelse af husorden. I særligt grove tilfælde, hvor lejemålet søges ophævet, kan man gå direkte til boligretten for at få en dom i sagen. Her kan nævnets afgørelse muligvis blot forsinke sagen. En god husorden, der er afpasset tidens ånd, kan være god at have ved hånden, hvis man bliver uenig med naboen om adfærden i ejendommen. Det vigtigste er imidlertid viljen til at rette sig ind efter hinanden. For det er svært at få effektive sanktioner igennem overfor den formastelige.

Beboernes beskyttelse

Med indgåelse af lejekontrakten får beboeren både rettigheder og pligter. Beboeren skal f.eks. "overholde de almindelige ordensregler". Omvendt nyder den enkelte beboer en udstrakt retlig beskyttelse, hvis der skal ske alvorlige indgreb, f.eks. en betinget opsigelse eller ophævelse af lejemålet. Det kræver ofte grove, gentagne overtrædelser af husordenen. I loven tales bl.a. om "væsentlig gene" for at markere, at det skal være alvorlige overtrædelser i sager med støj.

Advarsler

Det er vigtigt at forsøge at stoppe konflikter, inden de spidser til. Boligorganisationen kan påtale overtrædelse af husordenen, og måske forsøge at forlige parterne på et møde.

Er sagen kørt fast, er det næste skridt i almindelige sager at henvende sig til beboerklagenævnet. Nævnet behandler kun sagen, hvis boligorganisationen allerede har givet en advarsel. Ved trusler og fysisk vold og sager, hvor beboeren er til fare for andre, kan sagen dog behandles uden advarsler, se nedenfor.

Sanktioner i husordenssager

Beboerklagenævnet har to former for sanktion – retslige følger - ved overtrædelse af husordenen.

Mildeste sanktion er en advarsel, der skal indeholde krav om skærpede sanktioner ved fortsat overtrædelse. Den kan ikke ankes til boligretten.

Ved en betinget opsigelse pålægges beboeren at overholde husordenen for at undgå, at opsigelsen skal træde i kraft. Betingelsen kan indeholde særlige krav – f.eks. lyddæmpende foranstaltninger, fjernelse af husdyr - som skal overholdes i en periode på op til tre år, for at opsigelsen skal falde bort. Afgørelsen kan ankes til boligretten inden fire uger. (Opsigelse betyder, at beboeren får 3 måneders varsel.)

Hvad udløser sanktioner

Overtrædelser af husordenen, der kan give sanktioner:

• Fysisk vold eller trusler om fysisk vold
• Adfærd til fare for andre eller ejendommen, herunder anvendelse af våben og opbevaring af farlige materialer
• Adfærd der skaber generel utryghed, forråelse af ejendommens miljø, uhensigtsmæssig påvirkning af ejendommens børn og unge og sundhedsmæssig risiko (narkohandel)
• Chikane
• Støjende adfærd, der er til gene for andre
• Ødelæggelse af ejendommen
• Vanrøgt af boligen
• Husdyr, der er tilladt efter husordenen, skal være til væsentlig gene for andre på grund af støj, lugt, uhumskhed eller være til fare/skabe frygt for, at der kan pålægges sanktioner
• Adfærd til gene for ejendommen eller beboerne
• Husdyrhold i modstrid med husordenen

På nær de to første punkter gælder, at boligorganisationen skal have givet en advarsel til beboeren, før beboerklagenævnet kan give én eller flere af de fire former for sanktion.

Alle de nævnte overtrædelser kan medføre, at beboerklagenævnet ophæver lejemålet. For støj og husdyr skal der dog være skærpende omstændigheder:

• Støj skal være til væsentlig gene for andre, f.eks. uacceptabel støjende adfærd, stærk musikstøj eller stærk maskinstøj
• Husdyr skal være til væsentlig gene for andre på grund af støj, lugt, uhumskhed eller være til fare/skabe frygt

Nævnet kan også ophæve lejemålet, hvis:

• Betingelserne i et betinget lejeforhold overtrædes (betinget opsigelse)
• Husordenen overtrædes igen, og der har været givet en sanktion indenfor de seneste tre år.

Ophævelse på grund af lejerestance

Beboerklagenævnet behandler ikke sager om huslejerestancer, der er den almindeligste årsag til ophævelse af lejemålet.

Ved manglende betaling af husleje eller anden pligtig pengeydelse kan boligorganisationen umiddelbart ophæve lejemålet efter visse tidsfrister, men for at sætte beboeren ud, skal fogedretten involveres. Anden pligtig pengeydelse omfatter f.eks. betaling for vand, varme og antennebidrag opkrævet af boligafdelingen.

Ophævelse af andre grunde

Boligorganisationen har ret til at ophæve lejemålet, hvis beboeren ikke overholder en række pligter. Vi har ovenfor nævnt, hvilke sager om ophævelse beboerklagenævnet eller fogedretten kan behandle, f.eks. om overtrædelse af husorden, vanrøgt af boligen og manglende betaling. Ophævelse kan endvidere ske hvis:

• beboeren benytter boligen til andet end aftalt, typisk erhverv i beboelseslejemål på trods af påtale
• beboeren nægter boligorganisationen adgang til boligen i tilfælde, hvor loven giver adgang – f.eks. renoveringer etc.
• beboeren flytter uden at give besked
• beboeren helt eller delvist overlader brugen af boligen til en anden, uden at have ret til det, og på trods af påtale ikke stopper med det
• beboeren i øvrigt misligholder sine pligter på en sådan måde, at beboerens fjernelse er påkrævet
• erhvervslejemål ikke overholder forpligtelser om åbningstider og forsvarlig drift på trods af påtale
• beboere med arbejdspligt, som indgår som betaling i lejeforholdet, groft forsømmer sine pligter, og arbejdsforholdet derfor ophører.

Anke om ophævelse på grund af ovenstående tilfælde behandles af boligretten.